摘要： 到底这个玩法是如何在心理上影响大家的预期的呢？限价摇号给人虚拟价值的幻象。购房者容易在比价过程中，形成“捡便宜”的幻觉，从而义无反顾的把“可买可不买”的念想，变成“有便宜不占是傻瓜”的必买心态。
本文作者交易员春申君，原标题《摇号限价购房政策的大风险》，本文略有删节。
前段时间接到成都同学电话，急需借钱支付首付。很奇怪他刚搬去成都买房都不到一年，怎么又要急匆匆的买房了。一问，原来是成都的限价新房摇中签了，比周边价格低了20%。同学很兴奋，我也很为他高兴。当时没细想，我们都觉得真是捡了个大便宜啊，成都的政策真是好。
成都在摇号购房上，走在了前列，开启了一个新玩法。且没什么限制，全民皆可“打新股”。
这几天又陆续在新闻中看到了类似限价摇号的新房，都是一手房比二手低了15-20%。摇号中签率屡创新低，几万个号摇几百套房，各种千奇百怪的公司加入了摇号大军，有的楼盘甚至有一半是公司在摇号。不由感慨，现在买房的玩法已经这么新颖了，真是跟不上时代了。而且这股限价+摇号之风颇有席卷，推而广之的趋势，不完全统计已经有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等城市采用这种方式卖房，就在昨天，深圳也开启了公开摇号买房。
伴随着深圳的加入，标志着除北京外主要城市都开始了这项政策又是一大创新啊。我向来对这些没有经过太多检验的政策创新颇持保留意见。以前学过一些政策决定的方法，深知其中应当有大量的实践检验和数量分析的过程。房地产政策从来都是最重要的公共政策，现在越来越多的创新会不会有点草率呢？我的家乡，一个小型地级市在去年一年的时间里房价翻番，正是在“货币化安置”的创新助推下，房价一年之内翻了倍。这次的限价+摇号会不会又是坑呢？
好处就不说了，我们主要谈谈里面的风险：到底这个玩法是如何在心理上影响大家的预期的呢？
摇号限价会助推“炒房”投机限价摇号给人虚拟价值的幻象。购房者容易在比价过程中，形成“捡便宜”的幻觉，从而义无反顾的把“可买可不买”的念想，变成“有便宜不占是傻瓜”的必买心态。可是购房者是否需要这些房子，是否有能力承担按揭支出，这些更重要的问题反而在“套利”冲动的驱使下被人为忽略。
比如北京购车的摇号政策。我家两台车都是摇号摇到后买的，其实如果不限行，我家只需要一辆车，每车每周可以使用7天。配合限行摇号政策，我不得不买两辆车，每车每周仅可使用3.5天。我的一个朋友在北京也已经有了两台车，但由于购车历史原因，两台车均在一人名下，另外一人依旧继续参加摇号，他们说如果摇上还是会买车的。因为这像是中了彩票，对比上海一个车牌8万的价格，摇上号就有“赚”了8万块幻觉，放弃购车资格就有种“丢了”8万块的幻觉。虽然这个号牌根本无法转让，实际上没有任何价值，但在这种比价心理下，大部分人都会再买一台车。两个人3台车，每辆车每周开2.3天，这真的有必要吗？
摇号房其实是可以这样类比的。本来一个家庭投资可能规划了一套自住房，其他资金放在其他投资领域，并没有投资房子的打算。现在摇号的“捡便宜”政策一出，从心理上，挪用其他投资去摇号房那边“套利”是自然而然的选择。这在某种程度上集中放大了“投资”需求。有的新房中签率只有2%，事实真的有如此多的购房需求吗？恐怕投资需求占大多数。而这么低的中签率又从情绪上激发了市场亢奋的热情，形成了火爆楼市的幻像，从而吸引越来越多人加入进来。从“货币化”安置中，我们已经见识到集中释放需求是一件多么恐怖的事情。“房子是住的，不是炒的”，并不是说价格不涨就不是炒房，鼓励“投机”的买房行为也是一种炒房。
从筹码的角度看，摇号政策给了大家一个在貌似比较低的位置“吸筹”的机会。这里面有多少真实居住需求我不得而知，但从各个城市摇号池里大量以公司名义参与购房的名单中（上海某楼盘，公司购房参与摇号占了55.6%）可以看到，相当一部分摇号者“来者不善”，大家就是奔着占一把便宜就走的心态来的。摇号是一把筛子，它并没有把投机需求筛出去，反而把投机的人都筛了进来。把一个时点上投机者数量人为的增加了，他们的成本又能扛过几年呢？
上海某楼盘中签的公司我们描述一个可能的场景，当房价久未上涨，一级市场上摇号买到房的投机分子可能基于贷款成本的原因获小利即离场，二级市价的房屋持有者发现账面亏损苗头不对，开始抛房，一级投机者看到越来越多的卖盘，本来就是为了套把利的，眼瞅着套利空间要归零甚至折本，开始更凶猛得卖房。这种久不上涨，市价反跌的例子在成都、重庆前几年的走势中可以看得到。只不过这种摇号购房人为压低成本，扩大需求的做法会让这种跌势变得更凶猛。市场买买卖卖本有其运行规律，人为强行操盘，影响所有投资者的预期，这和股灾前期并无二致。当然，个人散户忍受亏损的忍耐力是足够强的，所以我们或许不会看到快速的崩盘，但今天是便宜货或许明天就是套牢盘了。加速透支未来的需求经济学中条最基本的曲线就是价格和需求的曲线。人为压低市场价格，会人为扩大需求，放在房子上就是透支未来的需求。我们看今年1-4月新增贷款中，近4成投向依然是房地产，其中还不包括大量通过消费贷、信用贷隐性投向房地产的信贷。房地产再次火热。网上一条做信托的段子感慨，一心想着从房地产转型出来，结果发现做产业是一地鸡毛，还是房地产好。做债的也感慨，做产业的民企到处都是雷，还是和地产紧密相关的城投好。搞宏观研究的都说再靠房地产拉动经济就是在喝毒药，这回是变着法儿的也要喝这毒药吗？
全民投机的亢奋下，真实的刚需反而被排挤。开发商为了快速回笼资金（周转率对开发商有多重要，看看最近的碧桂园就知道了）大搞“全款的优先，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走”的“歧视链”，真正的刚需反而处于歧视链末端。
房产调控目标真的不该简单的只盯住房价，平衡真实的需求和供给才能治标又治本。我不太理解为什么这个带有缺陷的政策会如此快的推而广之。或许最终真的还是要靠房地产拉经济吧。如果各地用限价+摇号的方法，借限价之名，行鼓励地产投机之实，那么真是背离“房子是住的，不是炒的”的大方向了。
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